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强叔带你去看房:郑州海马公园二期,造车那是不行的,盖房还是可圈可点的!

品牌 你可能没听说过海马的房子,但一定听说过海马的汽车,海马的汽车销售量拉胯的不能再拉胯了,但是房子却是赚的盆…

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你可能没听说过海马的房子,但一定听说过海马的汽车,海马的汽车销售量拉胯的不能再拉胯了,但是房子却是赚的盆满钵满。

有房企跨界造车,例如恒大的恒驰、宝能的观致,雅居乐投资威马,融创投资法拉第,从结果来看,当房企出现危机的时候,造车事业并不能扭转局势。

有房企造车,就有车企盖房,海马自从脱离了马自达的光环后,在汽车圈就没存在感了,曝光度也没以前高了,销量也是末路狂跌 。2017年至2021年,海马汽车扣非净利润累亏54亿元,净利润转正也是依靠出售资产,2022年上半年海马汽车自有品牌销量仅3113辆。

2007年海马开始北上,从海南到河南,郑州给海马**的**,给**的地块,甚至忍痛把高铁站的黄金用地给了海马,希望海马能满足员工的居住需求,引入**人才,把汽车版块做大做强,达成第二工厂15万产能,第三工厂15万产能,300亿产值规模的核心经济区,为郑州经济注入活力。

在那个有地就能盖房,盖房就能挣钱的时代,海马凭借产业配的优势,疯狂进军房地产市场,在郑州房价稳中有涨的黄金十年,吃足了房地产红利。

回顾海马入郑十余年,海马的汽车业务没有任何的发展,工厂裁员无数,月产量只有千台左右,高铁站用于海马汽车员工用来做宿舍的66公社,在裁员清退掉汽车员工后,高价市场出售,海马汽车对于郑州几乎没有任何贡献,只是在

房产大佬们的一掷千金无法打造一个炙手可热的车企,而没落的车企却凭借土地方面给予优惠扶持转身成为一个开发商。

当然抛除掉海马的不务正业,海马盖房还是不错的,在郑州本土购房者眼中就是贵的代名词,甚至可以贴上改善、高端的标签。

海马,一个专注于盖房的汽车品牌!

产品

海马公园从一期开发到五期,从2011年到2022年,从8500/㎡到27000/㎡,这一个项目可谓是吃尽了房地产黄金时期的利润,在捂盘时间上能和他对标的,也只有嘉里中心了。本期我们讲的是海马公园二期,需要注意的是南边的4栋楼已经在2014年交房,而B2地块是北边新开的5栋住宅,也是海马公园**后的收官之作。

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海马公园二期位于郑东新区普惠路与康宁街交会处,项目占地面积约89亩 ,建筑面积:16.87万㎡;绿化率:35%;容积率:3.49 ,规划了5栋高层住宅,其中5#、6#、8#、9#四栋是33层2梯4户的设计,7#是楼王,32层2梯2户设计;目前在售的楼栋为9号楼,户型面积为105㎡和128㎡的三室,已经在7月14日开盘,去化率还是不错的。得房率:75%;总户数911户,停车位1453个,交房标准:毛坯;交房时间:2024年12月;物业公司:老管家物业;物业费:2.6元/㎡/月

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外立面是新古典主义建筑风格,很多大V形容是浅色花岗岩+仿砖红色真石漆,简约典雅,是郑东新区的风景线、天际线。

其实都2022年了,无论是开发商还是购房者,审美早已经发生了变化,改善客群也不是以前那种土包子了,大家见过太多的公建外立面、大比例的窗墙比、玻璃幕墙+铝板,看看XX里的外立面,再看看海马公园的外立面,说是8年前的外立面设计风格一点都不过分,除了一些充值的文章在无脑猛夸,我没见谁说海马公园外立面好看,大人,时代变了。

户型

海马公园在售的9号楼面积段主要有105㎡的3室2厅1卫,128㎡的3室2厅2卫,户型和外立面一样,也是老户型了,没有亮点,甚至可以说比较差,一块地用15年,一套图纸用10年。

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105㎡的3室2厅1卫,三开间朝南,优点就是面积小,总价低。

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128㎡的3室2厅2卫,该怎么夸呢?阳台?1.8米进深的阳台。

真挑不出什么优点了,说中规中矩都是夸他的了,但凡户型进步一点,也是可以的,但是海马公园也不愁卖,真不行,再捂几个月而已。

交通

自驾出行:项目往西200米车程,就是东风南路;往东1.5公里车程,可上东三环;向南500米车程,就是商都路,向北800米车程,就是商鼎路;基本都是主干道,自驾出行如果排除掉堵车的因素,还是可以的。

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地铁:项目距离5号线的康宁街站约300米,步行时间5分钟左右。距离地铁3号线骨科医院站约600米,步行时间10分钟左右。双地铁加持,妥妥的地铁盘,通勤还是很方便的。

高铁:想不到吧,这期居然加了一个高铁选项,很有效的解决了跨城出行的问题,项目距离郑州东站约1.2公里,步行也就20分钟左右,根本不用担心堵车的问题,散步就过去了。

教育

高铁东站的教育在整个郑东新区里面,排名是不靠前的,划片的小学和中学在东区都属于中等水准,跟金水、中原是没法进行对比的。

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项目东侧普惠路小学,在郑东新区属于第四梯队吧,和康平路二小一个级别,不如康平路小学,更加不如聚源路小学。

但你说差吧?不至于,不至于的,不至于啊。

商业

海马公园这个项目**不缺的就是商业,东区高铁板块的核心位置,所以本期就省去说距离XX广场车程多少公里,耗时多少分钟了,咱用步行时间来计算。周边生活配套都已经非常成熟了,自带了50万㎡的海汇港商业,吃喝玩乐购在家门口即可实现。如果还不够用,附近还有汇艺银河里,距离不到500米,步行也就8分钟吧。海邻茂距离不到300米,步行也就5分钟。

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其他的楼盘都是买了之后等配套,而海马则是现成配套。

总结

优点

1、高铁站附近为数不多的住宅地块,东站片区唯二的在售楼盘,现在这期卖完之后,海马公园就收尾了,稀缺性基本拉满。

2、双地铁,5号线的康宁街和3号线骨科医院站,**远的步行也就10分钟;不仅有地铁,距离高铁站也近,步行20分钟左右;公共交通便利性很OK的。

3、海马造车是不行的,但是盖房还是有一套的,很多方面还是可圈可点的,户型面积小、总价低,对应的上车门槛也低了。

缺点

1、外立面在我看来确实丑了,我知道有人会说,强叔 你都不懂Art-Deco风格,不懂欣赏!哦?纽约克莱斯勒大厦丑么?不丑啊!帝国大厦丑么?不丑啊!洛克菲勒大厦丑么?不丑啊!不是Art-Deco风格不好,理解我意思吧,Art-Deco已经是十几年前的风格了,现在应该只有四五六线城市还有房企做吧。

2、户型方面,说亮点不多已经是高情商说法了,现在看起来明显落伍,也理解,海马公园卖的就不是产品,卖的是位置、是稀缺性,这个位置的户型就是再拉胯下,还是有人买,因为没得选择啊。

总结

海马公园二期没啥大毛病,位置、配套、地铁、教育该有的也都有了,无非是外立面、户型太落后了。如果能接受就可考虑,毕竟这个片区没什么可选的,如果接受不了直接垫脚上北龙湖北岸。

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作者: 网络

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